本文摘要:这是因为城市之间的交付给房地产经纪人,与2017年同期相比发生了变化,特别是在2017年上半年的报告期间交付给了比较高的平均销售价格高的办公大楼。总而言之,1积增加,2、房地产所在城市线上升,平均销售价格增加3、去年上半年购买办公大楼,基数低。

增加

关于产品,合景泰富在业内享有很高的声誉,但关于企业的发展,近年来仍然不知道——证券公司认为是利润优良的股票,同行真的投资保守,媒体真的没有声音,甚至推测是否失去了战斗力。从今年的半年报来看,合景泰富这半年与大部分住宅企业回顾的道路明显不同,投资房地产是生存的关键。半年报发表后,机构和投资者对合景的现行指标和未来的期待不买,股价下跌。一线项目大幅增加城市线布局,今年前6个月,合景泰富合计建设预售额324.17亿元(比上年快速增长82%),建设预售建筑面积189.7万平方米,平均销售价格约17089元。

去年同期的一些数字分别为178.1亿元(比去年同期下跌21.7%),105.89万平方米和16819元/平方米比去年同期,合景泰富今年上半年销售情况的一些数字令人满意。2017年,合景泰富给自己定的目标是280亿元,最后完成了380亿元的合同预售,其中权益预售额为287亿元,权益超过75.5%今年,合景给自己的目标是650亿元,现在合同预售正好完成了年度目标的50%与去年年底相比,今年上半年,合景泰富的权益比例上升了3.5个百分点,但比去年同期的82.09%略有上升。但是,在住宅企业奇怪的恋人抱团拼写很多的时代,合景泰富约80%的权益金额,已经是清流,合景高层具体应对,未来偏向于100%的所有者项目。

根据地区的不同,上半年合景泰富销售的50个项目中,长三角地区大湾区的预售额分别为49%、28%。从城市来看,广州贡献了20%的预售额,杭州、苏州分别贡献了28%、12%的预售额,天津贡献了7%。

报告期间,合景泰富共发售台州临海天峻、苏州董滨香悦四季、丽水拔香园、无惠山天宸原着、苏州未名园影台等共有11个新项目,其中苏州、丽水、无锡、台州于2017年进入新城市。2017年上半年,合景泰富的权益销售额中,45%来自北上广,55%来自杭州、成都、南宁、佛山等二线和强大的三线城市。与去年同期相比,今年合景泰富在购买项目的城市线能水平进一步下降。对于下半年的推进计划,合景泰富应对,下半年不会推迟新项目的建设速度,立即向市场销售适当的产品,包括杭州天誉、台州临海天峻玺悦、南通紫御四季、惠州合景东峻山郡、江门叠翠峰等约20个新项目对全年650亿元的销售目标有信心。

收入大幅增加投资房地产贬值和销售子公司承担母纯利润2018年上半年收益状况上半年,合景泰富构筑收益约34.64亿元,其中房地产开发、房地产投资、酒店运营和房地产管理收益分别约28.53亿元,人民币1.35亿元,人民币2.23亿元,人民币2.53亿元。房地产开发从去年同期的73.34亿元增加到今年的28.53亿元,报告期间合景泰富的收入比去年增加了55.91%。2017年上半年的收益状况合景泰富与房地产开发收益同比减半61.1%的说明主要是因为交付给总建筑面积,2017年上半年从44.9762万平方米增加到2018年同期的25.6419万平方米。

收益的增加也证明了平均销售价格从2017年同期每平方米上升到每平方米16303元。这是因为城市之间的交付给房地产经纪人,与2017年同期相比发生了变化,特别是在2017年上半年的报告期间交付给了比较高的平均销售价格高的办公大楼。总而言之,1积增加,2、房地产所在城市线上升,平均销售价格增加3、去年上半年购买办公大楼,基数低。以上几个影响收益的原因,自然也影响了合景的毛利水平。

报告期间,合景泰富的毛利约为10.77亿元,比2017年同期大幅增加61.9%。毛利率为31.1%,比去年上升了4.9个百分点,但在业界处于中等水平。另外,报告期间,合景泰富构筑上市公司股东纯利润21.71亿元,比上年减少39.49%,构筑核心利润19.61亿元,比上年快速增长36.2%。

归母纯利润方面的下跌,另一方面,投资房地产公允价值的大幅度下降——投资房地产公允价值的变动收益为11.86亿元,比去年急速增加了1733%。其中上海全球都会广场、星辉广场2期和合景中心2期等可租赁商业房地产应占的公允值收益占11.01亿元。另一方面,上半年,合景泰富以30.46亿元出售全资子公司,收益11.67亿元,其他收益和收益纯额约为16.74亿元,比去年大幅度提高769.1%,减少了母亲的纯利润。

投资房地产收益净额下降,酒店收益稳步增加,合景泰富决心大力推进投资房地产发展提供不利租金和评价,到2020年公司计划竣工共计17座办公楼、16家酒店、11家百货公司、11家长租公寓,总面积相似270万平方米。另外,上半年,合景泰富以上海、杭州、南京、深圳、广州、佛山等二线城市为考试,以重量、轻量资产结合的方式,大力发展长期租赁公寓业务-面向不同的细分市场,推出荣誉舍、昕舍内、陆舍三大长期租赁公寓品牌,分别由高级商务人员、白领层和职场新人预计年内合景将有20个长租公寓项目开业,今年也将成为合景泰富长租公寓业务发展的元年。利息支出比去年急速增加352.89%的资产负债率首次突破80%的累计报告期末,集团建立预售偿还现金流为213.95亿元,期末现金和银行馀额约为415.71亿元(包括限制现金36.55亿元),比2017年同期减少2.7%,利息借款为648.95亿元,一年偿还债务的债务比例约为15%。

去年同期

交付给房地产的增加,一方面影响了合景泰富的收入,另一方面成本大幅度上升。2018上半年合景泰富销售成本约23.86亿元同比增长52.6%销售和营销支出同比增长8.1%至2.08亿元。在成本管理中,销售费用增加了,但财务费用(融资成本)的支出显着急剧增加。

其中利息支出为21.03亿元,资本处理(14.61亿元)后,支出为6.42亿元,比上年快速增加5亿元或352.89%。截至上半年,合景泰富的资产负债率为80.71%,近年来首次突破80%。半年报发表后,股价直线下跌的上半年,合景泰富在惠州、北京、柳州等城市提供了15块地块,地块投资力度比去年同期减缓。

追加项目建筑面积292万平方米,是当期销售面积的154%,大楼平均价格只有5500元/平方米,占销售平均价格的32%,有效确保公司未来项目的毛利水平。截至2018年6月底,合景泰富享有的权利土地建筑面积合计约1526万平方米,产于内地和香港31个城市,土地成本也从去年同期的4023元/平方米下降到2078元/平方米。对合景泰富上半年成绩的不失望和未来发展的自信可能严重不足,8月27日晚发表半年报后,合景泰富第二天的股价从27日交易的9.39港元/股下跌到28日交易的8.92港元/股,29日交易和30日交易分别下跌到8.79港元/股,8.48元/股,几天以来下跌幅度接近9.69%。交银国际、瑞信也在这几天宣布提高标价。

但值得一提的是,今年上半年。合景泰富在行政开支中,从去年同期的4.52亿人减少到5.46亿人,合景应对,用于招聘人才。这家企业的野心可能在未来逐渐显现。

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